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制圖：郭 祥
黨的十九大報告提出，加速创建多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房轨制。本年以來，我國住房租賃市場的新業態——長租公寓呈現爆發式發展。但是，在滿足人們對住房租賃高品質需求的同時，長租公寓也表露出一些問題與隱患。
長租公寓事实該若何去偽存真、康健發展？住房租賃市場又該從何處發力以滿足多層次的住房需求？本版推出“長租公寓熱的冷思虑”上下篇，力图為長租公寓的發展把脈尋方。
——編 者
本年7月份以來，部门一線都会房租上漲明顯。有觀點認為，以自若、蛋殼公寓等為代表的長租公寓運營商以高於市場正常程度的價格爭搶房源，破壞了正常的衡宇租賃市場秩序，助推了這一輪房租上漲。與此同時，杭州長租公寓鼎家的“房钱貸”模式被媒體曝出，遭到質疑。
作為我國住房租賃市場的新業態，長租公寓在發展中積累了哪些問題？這些問題產生的症結在哪裡？未來到底該何去何從？記者進行了調查。
長租公寓風生水起
今朝全國已有千余家長租公寓企業，触及衡宇數量超200萬間
對許多打拼在一線都会的年輕人來說，長租公寓一度成為“品質租房”的代名詞。
“當初選擇跟長租公寓簽約，一來是為了避開黑中介，不消太擔心平安問題，二來性價比高，統一裝修、家電齊備、環境也好，住著很舒心。”一年前，大學畢業生小張初到北京，經人推薦，與朋侪合租了自若友家。
區別於傳統個體租賃，長租公寓凡是是指由專業化、規模化的機構運營的住房租賃服務。憑借標准化定價和办理體系，長租公寓遭到越來越多像小張那樣的年輕人追捧。數據顯示，今朝全國已有千余家長租公寓企業，触及衡宇數量超200萬間。
從2015年、2016年萌芽，到2017年快速發展，再到本年爆發式發展。“長租公寓在我國的勃興得益於政策鼓勵和資本参与。”华夏地產首席阐发師張大偉認為。
2015年，國家開始鼎力支撑住房租賃市場，住建部初次提出创建購租並舉的住房轨制，推動住房租賃規模化、專業化發展。2016年，《關於加速培养和發展住房租賃市場的若干意見》明確提出發展住房租賃企業。2017年，黨的十九大報告提出，加速创建多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房轨制。
恰是在這樣的政策布景下，長租公寓一時春江水暖，機構品牌大量涌現，成為銀行、產業資本和開發商等競相追赶的“風口”。據統計，過去半年，有超過6家長租公寓完成新一輪融資。
“長租公寓的存在，本質上由供需气力決定，可以看做是住房租賃市場的一次消費升級。”張大偉阐发，人們對平安、品質租房的兴旺需乞降相對穩定的租房投入，促進了長租公寓市場的繁榮。
根據58集團房產數據钻研院統計顯示，2017年全國“APP端租房需求”較2016年增長57%。根據預測，到2020年全國品牌公寓佔住房租賃市場的比例將由2015年的0.8%達到6%，長租公寓成為住房租賃市場運營模式的新亮點。
一些做法存在隱患
一些長租公寓平台以“拖房租”“房钱貸”的情势構造資金池，缺少相關監管
高歌猛進的發展中，問題也隨之而來。
提起本年3月在杭州租房時“被貸款”，小范顯得憤懣又無奈。“簽合同的時候，中介隻說在平台上付錢，我心想應該就是一般的付出平台。”通過杭州某投資办理公司，租戶小范在蕭山區租下一間次臥，到了月尾付款時，忽然收到一個名叫“惠人貸”的貸款平台發來的短信，才晓得本身交的房租成为了要還的貸款。
小范向記者告诉了貸款詳情：每個月尾還款，錢直接從本身當初綁定的工行儲蓄卡上劃扣，若沒有按時繳納則視作过期，手續費為天天收取當期應還款金額的0.1%。
這場“狸貓換太子”暗地里潛藏著中介的“套路”：據小范介紹，起首是“隱瞞”，在前期溝通的過程中，這家投資办理公司始終未供给其他的付出方法，而是把第三方貸款平台作為默認結算方法﹔接著是“模胡”，溝通中以“通過平台付出房钱”處理，掩藏其為貸款平台的事實﹔最后是“引誘”，以付款方法無需押一付三，隻需押一付一為優惠條件吸引租客。
從买卖資金的流向來看，由租客向貸款平台按月還清租房貸款，貸款平台則一次性將房钱付出至長租公寓方。但到了長租公寓标的目的房東付出的環節，實際操作中更多以月、季度等周期結算。
這樣便產生了資金錯配獲利空間。“長租公寓注冊為資產办理公司，在必定水平上回避了相關部門對其資金池的監管。這筆資金無論用於投資增值還是拓展房源，都使屋子在客觀上成为了中介機構的資本东西。”張大偉說。
2017年被稱為我國長租公寓資產証券化元年，包含這種“房钱貸”在內，以預期房钱收入或房租貸款作為底層資產在市場上進行融資的實踐风行起來。但事實上，在貸款平台参与以前，一些中介平台便通過“拖房租”的方法騰挪資金。
本年5月，來北京租房的張密斯經歷了一次房東的忽然襲擊。“我按季度給中介交租，但中介卻幾次三番跟房東迟延房租，結果房東找上門來要提早收房。”客岁7月，張密斯通過某長租公寓租下了朝陽區團結湖四周一間主臥，“還好最后在我們的申訴下，中介把錢給了房東，若是中介卷款跑路了，豈不是雞飛蛋打，交了房租還要被房東趕出去。”
“今朝針對長租公寓的資金池並沒有相關監管機制，更沒有備付金轨制，存在必定的風險隱患。”南開大學金融學院助理传授賀佳介紹，資產証券化給未來住房租賃市場融資供给了新思绪，但“房钱貸”打著金融創新的招牌，卻鑽了監管的空子，與公開發行的市場標准化產品ABS（資產支撑証券）比拟，后者雖然也產生募資，但募資資金有專門的托管機構，别的監管部門也會對其進行審核。
讓長租公寓康健發展
應加速閑置地皮和住房資源進入租賃市場，倒逼市場從存量革新走向增量供給
盡管表露出一些問題，但由於市場需求較大，機構化運營的長租公寓在我國仍然擁有杰出的發展远景。根據中國房地產協會的數據，2017年中國住房租賃市場的房钱規模約為1.3萬億元，長租公寓部门約648億元，市場佔有率僅5%，后进於美國的30%和日本的83%。
長租公寓若何才能康健發展？
“長租公寓出現問題的症結在於資本在民生領域的投入過於粗放。”張大偉認為，政策應該引導資本進入增量市場，但現狀是開發商將民宅和城中村盤下來，資本大量涌入存量市場，為提高租房回報率，一些企業“動了歪腦筋”，通過打隔斷、低質廉價裝修质料等手腕實現本钱快速收受接管。
這裡的“增量”和“存量”市場，指向的是今朝市場上分解出的兩種長租模式：一種是集中式矜持租賃，重要通過獲取都会新增的矜持租賃用地或整體收購或整租存量物業來供應租賃住房﹔另外一種則是分离式托管租賃，重要通過獲取個人出租房源，經過裝修和包裝以后再面向市場出租。
值得注重的是，從“拖房租”“房钱瑜珈襪,貸”到隨后曝出的“甲醛超標”“打隔斷”，被卷入風暴中间的根基是基於“存量革新”的分离式托管租賃企業，由房企自建的集中式矜持租賃常常平安無恙。
在張大偉看來，由於地皮價格較高，集中式矜持租賃常常獲利周期長且房钱相對較高，今朝市場佔有率還比較低。但其屬於自建房源，本質上增长了租賃住房市場有用供應，更應該成為長租公寓發展的重要标的目的。
事實上，過去一年，北京、上海、廣州、杭州等超過10個都会已推出大量低價租賃用地，開啟了租賃地皮加快供應的模式。“未來應進一步加速閑置地皮和住房資源進入租賃市場，低落拿地本钱，提高集中式矜持租賃企業的投資回報，通過政策引導，倒逼市場從存量革新走向增量供給。”張大偉說。
針對現階段市場上數量佔優的分离式托管租賃，也要加大監管力度，防止市場無序發展。
張大偉坦言，對於一些托管租賃企業，產品及格是基礎，然后才是“品質”。有關部門應該盡快出台租賃租房品質規范，如規假寓住隔間不得改變衡宇結構、裝修污染必須合預借現金,适國家規定，從修建結構、室內空氣質量、衛生環境、治安消防等多個維度規范長租公寓办理。
“當前‘房钱貸’尚處於監管空缺，當務之急是加強對住房租賃市場及企業的办理。”賀佳建議，對“房钱貸”帶來的資金沉澱進行托管或集中存管，減少資金被调用的可能。别的，由於許多租客在不知風險，乃至是不知情的情況下簽署貸款合同，有關部門應該加大監管力度，規范整頓長租公寓企業的融資行為。
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發表於 2019-6-12 18:39:22
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