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標題: 房企融資渠道急劇萎縮成本大增下半年或現錢荒 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2019-6-12 17:12
標題: 房企融資渠道急劇萎縮成本大增下半年或現錢荒
上月債券融資總額僅佔客岁整年1%，本年下半年或現“錢荒”

2016年，地產行業融資盛宴淋漓盡致。华夏地產钻研中间數據顯示，客岁整年房企通過私募債、公司債、中期票據等融資东西的融資額達到11376.7億元，同比同口徑上漲26%。這是房企該口徑整年融資額初次冲破萬億元。

值得注重的是，自客岁10月開始，隨著調控日漸收緊，房企融資渠道也急劇萎縮，加之美元走強，其在境內外的融資渠道均被“封鎖”，導致房企融資本钱大增。業內人士認為，隨著調控不斷深刻與前期資金损耗殆盡，房企資金鏈日趨緊張。隨著2017年下半年和2018年借貸償還岑岭來臨，房企或面臨“錢荒”逆境。

收緊房企融資額年底驟降

隨著樓市調控趨緊，房企融資規模大幅降低。华夏地產钻研中间數據顯示，2016年第四时度，房企債券融資僅為1100億元，比拟三季度的3480.7億元減少了68.4%。

具體來看，2016年12月，房企合計債券融資僅126.7億元，僅佔整年融資總額11376.7億元的1.11%，是近一年來的最低點。較11月融資額288.3億元減少56%，較10月的684.88億元減少81.5%，較第三季度的9月的1160.44億元、8月的1096.53億元和7月的1223.76億元，更是分別下調了89.08%、88.39%和89.64%。房企的債券融資難度明顯加大。

华夏地產首席阐发師張大偉阐发認為，對於房企來說，債券融資是本钱最低廉的一種融資方法，其對2016年市場爆發供给了有力支撐。但自9月尾，一系列樓市緊縮政策办法接連出台，上交所、厚交所相繼發文審慎確定召募資金規模、明確召募資金用处及存續期表露放置，明確房企債券召募資金禁用於購置地皮，房企發債融資获得了停止。

除發債渠道被堵，房企資金的另外一個首要來源信任也明顯收緊。根據用益信任事情室月度數據計算，房地產调集信任客岁第四时度共發布132隻產品，融資總額為360.41億元搬家,，較第三季度的186隻產品、538.35億元融資額分別降低了29%和33%。

具體來看，2016年12月房地產信任融資規模繼續下調，單月產品融資規模僅為81.3億元，佔信任融資總規模的5.38%，較11月、10月的10.71%、12.8%有明顯下調。與8月最高時的15.02%更是降低近10個百分點。36隻項目產品數量佔比也僅為4.99%，較此前11月、10月的6.65%、10.64%有了明顯降低。别的，從項目均匀規模來看，12月項目建立均匀規模也是2016年下半年以來起码的一次，僅為2.54億元。

晋升資金本钱大幅增长

房企融資資金價格上行已經成為趨勢。數據顯示，房企發債利率2016年12月最低的為南京安居4.2%。就在10月，張江高科五年期公司債發行利率僅為2.89%，天保基建為3.18%。除最低利率大幅上調外，12月，僅南京安居、新盛建設兩家融資利率低於4.5%，其余均在5%上下，較此前8月上市房企公司債發行均匀利率3.31%和9月的4%大幅晋升。

以首開股分為例，2016年12月29日，首開發行面值20億元的債券，發行利率為4.8%，其10月發行的10億元融資額的第三期債券發行利率僅為3.57%。

業內人士暗示，客岁“十一”以后，房地產調控同時對銷售端與融資端均有所限定，乃至此前房企融資來源大戶影子銀行也收緊了口袋。“政策收緊，融資渠道變窄，房企融資本钱上升是必定趨勢。”一名業內人士說。

别的，近期美元匯率大幅晋升，發行美債本钱大幅增长，受此影響，2016年絕大多數房企發債轉向國內。根據數據供给商Dealogic的統計，2016年前11個月，21家道內房地產企業在海外市場上總計發行了47.6億美元的債券，比拟上年同期26家企業發行的128.87億美元，不論是數量還是金額均出現大幅下滑。

記者领会到，房企提早贖回美債現象明顯。华夏地產钻研中间統計數據顯示，僅2016年11月，房企提早贖回美元債務額度已經超過10億美元。不過，值得注重的是，12月以來，在國內融資難度加大的布景下，部门房企再度轉向資金本钱更高的境外債券市場：12月2日，在香港上市的融信中國發行年息高達6.95%、刻日兩年的1.75億美元債券﹔12月7日，碧桂園通知布告其發行10年期優先票據，融資額度為3.5億美元，票息為5.625%。盡管這一利率是碧桂園美元10年期優先票據發行的歷史最低本钱，但與碧桂園2015年至2016年在國內發行的公司債比拟，發債本钱大幅晋升，其境內利率僅為3.2%至4.75%。

風險償債岑岭將至或催生“錢荒”

在“按捺資產泡沫、防备金融風險”的調控基調下，2017年房企融資環境將趨於收緊。

自2016年10月新一輪房地產調控啟動以來，上交所、厚交所出台文件汽機車借款,明確公司債發行門檻，發行请求等，規范房企發行公司債行為﹔証監會、銀監會提出嚴禁違規資金進入房地產領域﹔發改委请求嚴格限定房企發行公司債用於商業性房地產項目。

同時，中國証券投資基金業協會明確叫停券商資管、基金子公司等資管產品資金投向16個熱點都会平凡室第市場，指出証券期貨經營機構設立私募資產办理計劃，直接或間接投資於房地產價格上漲過快熱點都会平凡室第項目标，暫不予備案。且熱點都会范圍將根據市場適時調整。

北京大學國家發展钻研院钻研員馮乾暗示，2016年國內房地產市場火爆的缘由，很大水平上與政策寬鬆、公司債等各類融資渠道本钱低廉有關。不久前召開的中心經濟事情會議確定屋子的室第屬性，這象征著，房地產政策會朝著避免熱炒和防备系統性風險的标的目的推進，房地產企業融資政策趨嚴也是大勢所趨。

多位業內人士暗示，未來六至九個月，房企可能會面臨越來越大的資金問題。CRIC钻研中间楊科偉暗示，房企近兩年的銀行告贷、發行的短时间票據和債券和2015年以前的中長期債務，將在2017下半年和2018年迎來到期償還的岑岭，房企隻能通過新增融資或依賴自有資金來應對債務償還的壓力。

“在融資渠道收緊的布景下，一旦2017年市場銷售不如預期，銷售回款不克不及滿足企業償還債務和新增開發投資的需求，那麼房企的資金鏈將會面臨較大的壓力。”楊科偉說。

張大偉也指出，在近来超過兩個月的調控周期內，超過20個都会房地產調控已經逐漸開始影響房企銷售，巨量的海外融資規模將引發房企資金鏈緊張。同時，美元走強后，熱錢將流出中國市場，疊加內地債券市場融資難，這會加劇房地產企業“錢荒”逆境。“若是調控持續收緊乃至有出現違約的可能性。”張大偉說。

新城控股高級副總裁歐陽捷也指出，洪流漫灌的龍頭早已經收緊，流向房地產的資金也已經降速，開發貸款和房企自有資金都已經趨近零增長，按揭貸款增速也在降低，債券剛兌已經冲破，房企資金隱性本钱也在上升。對於房企來說，2017年必須備好“干糧”，做好“入冬”准備。

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