多家中小房企赴港上市融資 業內:房企整合並購將更劇烈
人民網北京9月30日電 （孔海麗）隨著美的置業（03990.HK）股票28日在香港公開發售，又一家中小規模房企進入赴港上市的最后倒計時。記者梳理發現，近期內地多家中等規模房企扎堆赴港上市，且這一趨勢越发明顯。在內地房地產行業面臨嚴格監管、房企融資渠道收緊、A股上市幾無可能的布景下，企業謀求港股融資可解“迫在眉睫”。業內人士阐发認為，香港資本市場對地產企業估值並不樂觀，中斗室企此舉或可形容為“割肉續命”，並且預計接下來內地房地產市場將會迎來加倍劇烈的重組兼並。
年內8家中斗室企擬赴港上市
美的置業28日公開招股，擬發行1.8億股，發行價17.9港元/股，預計10月11日上市。招股書顯示，2015年至2017年，該公司年度營收額分別為83.13億元、119.92億元和177.17億元，復合增長率為46%。
與此同時，2015年至2017年美的置業淨負債率分別為622.1%、624.7%、118.9%。其在招股書中暗示，融資金額將用於償還到期債務，並為附屬公司所開發的項目付出建設本钱、地皮本钱及一切適用稅項。
本年以來，內地中斗室企赴港上市的案例愈發密集。僅近来一個月內，就有河南的恆達集團（H00524.HK）、南京的銀城國際、杭州的德信中國（H01015.HK）在香港聯交所表露招股書。
招股書顯示，3家房企2015年至2017年的營收均低於美的置業，德信中國分別為56.95億元、69.8億元、65.54億元﹔銀城國際分別為20.9億元、25.02億元、46.75億元﹔而恆達集團則更低，分別為10.38億元、9.31億元、15.50億元。
但3家房企的負債率也處於高位，且融資金額重要用於歸還欠款、拿地和物業開發。2015年至2017年，恆達集團的資產負債率分別為677%、762.7%、406.6%，德信中國的淨資產負債率分別為278.7%、435.2%、275.7%，銀城國際的資本負債率分別為141.1%、238.7%、284.9%。
據統計，除去上述4家房企，抽真空機,年內申請港股上市的8家內地房企中，僅弘陽地產（1996.HK）在7月挂牌上市﹔大發地產（6111.HK）於4月26日表露招股書后無具體進展﹔恆達集團已经是第三次到香港申請IPO，前兩次分別是2017年6月9日和本年3月1日﹔萬城控股（H00925.HK）則是7月3日向港交所提交招股書。
融資需求緊迫
本輪房地產去庫存進程為房地產企業帶來了活躍期，不只是大型房企獲患了銷售額的快速增長，越來越多的中小型房企也將規模擴張作為公開的目標。據不彻底統計，2017年約有近50家房企提出了千億目標。
但本年以來，融資監管趨嚴，房企融資渠道渐渐收緊，中小型房企的融資本钱提高。
一份來自國有控股信誉評級機構聯合資信的報告顯示，房地產調控收緊，銀行貸款、債權融資、信任和股權融資等房地產融資渠道均遭到必定水平的限定，政策對於房地產開發企業的資金來源的管控程度都有所晋升，房企重要融資渠道收窄。
此外，根據 Wind 資訊統計結果顯示，房企債券明后年將迎來兌付岑岭，2018 年地產債到期規模將在 1280 億元摆布。
而房地產企業的高杠杆屬性決定其還舊債很大水平仍寄托再融資，同時在“房住不炒”調控基調不變的布景下，再融資能力的分解會推高部门低信誉等級房地產企業的信誉溢價，從而進一步加大部门房企的融資本钱。
與此同時，內地資本市場對房地產企業仍然连结嚴格高壓狀態。
自2010年1月“國十一條”出台，房地產行業A股IPO上市就被擱置下來，8年間再也沒有房企通過IPO方法在A股上市。
在此期間，金科地產、藍光發展、華夏幸福、綠地控股等企業均通過借殼的方法實現上市，招商蛇口的整體上市則屬於重組改制，更多的房企選擇登陸香港資本市場。
2014年，恰逢上一次房地產嚴格調整時期，彼時也出現了一波內地中斗室企赴港上市的潮水，超過10家中斗室企在當年實現赴港上市。
本年以來，截至2018年9月20日，中國証監會受理首發及發行存托憑証企業289家，此中已過會30家，未過會259家。未過會企業中正常待審企業228家，中断審查企業31家。
房地產企業中，萬達商業地產、廣州富力地產、同策房產咨詢、金輝集團、首創置業等繼續连结“已反饋”狀態。依照申報企業排序，分別位列6八、6九、70、7一、73名。而此中排序最靠前的萬達商業，報送招股書3年以來，排序從未超過第55位。
東吳証券業務副總裁周秦達告訴記者：“其實房地產行業已經是金融行業的一個翻版了，資金驅動型，中斗室企當下到了艱難時期，想盡一切辦法擠進IPO是個解決途徑。”
“調控持續趨嚴的情況下，房地產企業A股上市融資也難以放開。A股無法上市，海外資本市場對房地產广泛估值过低，港股成為中斗室企為數未几的選擇。”华夏地產首席阐发師張大偉對記者暗示。
估值並不樂觀
為了實現上市融資，中斗室企不能不面對港股估值較低的現實問題。
以7月實現港股上市的弘陽地產為例，其招股結果顯示，全世界發售8億股，本港公開發售項下开端可供認購的香港公開發售股分出現認購不足的情況，是以將香港公開發售項下未獲認購的發售股分从新分派至國際發售。
股價方面，弘陽地產最終以每股2.28港元定價，僅為4.07港元淨資產的56%。挂牌后股價有小幅上漲，但截至9月28日收盤，每股2.57元，市淨率為0.71。
有阐发師暗示，由於投資者广泛具备本土偏好，會優先投資本身认识的市場，因此在估值中無法體現港外企業的知名度，品牌效應和關注度。
也有業內人士阐发認為，內地對房地產行業的嚴格監管增长了擬登陸港股的中斗室企發展远景的不確定性，是以也可能會影響到港交所對內地中斗室企上市規模及數量的节制。
“用‘割肉續命’形容當下中斗室企赴港上市更恰當。”便秘治療,張大偉說，“資金很是緊張的中斗室企，不上市‘死’的可能性很是大，上市就算虧，也多了個融資渠道，多了個拚命的機會。”
兼並整合加倍劇烈
“盤活存量”的整體趨勢鼓勵大中型企業並購行業中存量的低效力中小企業，聯合資信認為，房企分解加劇，未來圍繞項目與企業的並購將會增多。
周秦達認為，內地房地產市場在未來的一到兩年內重組兼並將會加倍劇烈，“一多量中斗室企可否活下來都是未知數，其實房地產圍城裡的人也都大白，近兩年也就是看誰能活下去。”他說。
與此同時，今朝在地皮一級招拍挂參與難度加大、房企拿地本钱高且限定多和拿地融資渠道根基被切斷等身分影響下，聯合和並購拿地已經逐漸成為大中型房企擴大規模的首選，聯合拿地快速減輕了企業資金壓力，使競爭關系變為互助關系，能有用分离市場風險。
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