拼規模嚴調控疊加致資金鏈緊繃 房企加速海外融資逃離“被整合”
华夏地產最新數據顯示，7月單月，房企海外融資合計達32.8億美元，年內累計海外美元融資額度達255.7億美元，比拟2016年同期的82.7億美元上漲了209%。對此，業內人士暗示，房企正迎來新一輪規模較量，部门企業乃至不吝代價擴張規模，以防止在此輪房地產整合潮下“被整合”。與此同時，國內市場調控明顯收緊，境內融資難度加大，讓急於擴張的房企不能不轉戰海外市場高本钱獲得資金。
國內融資難房企紛紛轉向海外融資
8月2日，融創中國發布通知布告稱，該公司擬進行美元優先定息票據的國際發售，以附屬公司擔保人按優先償還的基准為票據供给擔保，並將附屬公司擔保人的股分作典质。融創方面暗示，擬發行海外債券，旨在優化融創中國債務結構，所得款項淨額擬用於償還、替換其現有的高本钱負債。
而值得注重的是，就在7月初，融創100億元公司債被上交所終止發行。究其缘由，則是在新一輪房地產調控下，房企公司債發行和直接融資被全数鎖死。
據興業証券固定收益钻研統計，從2016年11月至2017年5月，取缔和推遲發行短时间融資的佔比達40%。
廣發証券發展钻研中间阐发師樂加棟暗示，2016年四时度以來，办理層渐渐注意按捺資產價格泡沫，防备市場風險，對於房地產開發企業的各種資金來源的管控程度都有所晋升，房企重要融資渠道周全收窄。
廣發証券數據顯示，1-4月份，樣本房企總融資規模3109億元，同比大幅下滑42%，但從融資結構來看，受監管的拜托貸款、公司債和再融資佔比下滑，融資規模分別同比下滑65%、99%和89%，特别是公司債及再融資規模分別由客岁同期的1859億、334億大幅下滑至20億、37億元。
正因為此，房企紛紛轉向海外發債。华夏地產數據顯示，7月單月，房企海外融資合計達到了32.8億美元，這象征著，房企年內累計海外美元融資額度已經達到了255.7億美元，比拟2016年同期的82.7億上漲了209%。
此中，恆大自本年5月以來，共發行三期美元債，總規模達66億美元，創比年來中國企業在債券市場融資新高。吉兆業境外發債融資35億美元。别的，中國海外發展、龍湖、碧桂園、綠地也都發行了一般規模的5億至10億美元之間的境外債。
有業內人士流露，由於國家發改委從第二季度開始收緊房地產企業海外債發放批文，但一年期內美元債不必要發改委審批，是以，第二季度起，房企發行的一年期內美元債出現放量。
不願“被整合” 房企冒死擴規模
华夏地產钻研中间統計數據顯示，截至2017年前7個月，拿地最積極的50大房企合計拿地金額達到了12651億元，與2016年同期的7457.78億元比拟，上漲幅度高達70%。龍虎,
华夏地產首席阐发師張大偉暗示，雖然一二線都会調控结果明顯，但從全國房地產數據看，房企經歷客岁的“豐收”后，資金情況空前寬裕，大部门標杆房企都開始積極拿地。
在此布景下，处所賣地紀錄頻被刷新，本年1-7月全國50大都会賣地1.7萬億元，同比上漲44.5%，均匀地價上漲了33%，22個都会翻倍。
此中，北京、南京、杭州、武漢、上海等12個都会超過了500億元。同比漲幅最明顯的都会以三四線都会為主。此中，菏澤賣地143.46億元，同比上漲478.48%，漳州賣地178.43億元，同比上漲432.68%，無錫賣地278.86億元，同比上漲421.01%。
張大偉暗示，雖然各地樓市調控頻繁，但整體看，一二線都会地皮市場成交活躍，企業仍處於補庫存階段。“房企對熱點都会熱門地塊的拼搶仍然積極，包含南京、蘇州等2016年的二線都会‘四小龍’地價仍然處於高位，即便在处所当局設置了多重調控約束政策后，部门室第屬性地塊仍然有多家企業以冲破上限的價格拼搶。”
“但這也象征著，房地產企業的風險越來越大，預計在嚴格的調控下，地價极可能在2017年下半年出現平穩乃至下行的表現。”張大偉說。
而造成地皮市場火熱的缘由，天然與樓市仍然是吸金大戶有關。數據顯示，雖然經歷著樓市的密集調控，但房地產行業仍然收獲了歷史上最豐收的前7個月。截至今朝，近半房企發布半年業績預報，7成房企利潤喜人。此中，萬科1至7月份累計實現銷售金額3127.4億元，這已迫近2016年整年3647億元銷售金額。而從利潤來看，榮安地產上半年淨利潤同比客岁上升超過2300%，豐華股分預計上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤同比客岁上漲超1158.81%，粵泰股分預計上半年淨利潤同比客岁上漲超過1111.55%，新黃浦預計上半年淨利潤較上年同期增长650%摆布﹔中洲控股預計上半年红利比客岁同期最少上升430%。
但值得注重的是，这次，“購地標杆企業量級大多屬於中型。”張大偉說，特別是從500億沖刺1000億、1000億沖刺2000億的第二梯隊房企，成為過去7個月搶地的主流企業。
數據顯示，截至7月尾，拿地超過100億元的企業多達39家，此中拿地金額超過200億元的也達到17家。除碧桂園、萬科、恆大外，保利前7月拿地總額955.61億元，龍湖拿地金額多達764.49億元，中海拿地金額也高達615億元。别的，中國金茂、首開股分、華潤置地、世貿房地產、新城控股拿地金額也分別高達615.32億元、524.04億元、500.13億元、456.18億元、341.94億元、332.67億元。
張大偉認為，房企拼規模趨勢加劇，上半年歷史上初次有超過7家企業銷售額超過千億。“近来2年的樓市岑岭期下，房企銷售額爆發，補庫存趨勢持續，資金雖然有所收緊，但銷售回款等仍然可支撑標杆房企拿地，以是不論是一二線都会還是三四線都会，地皮市場仍然處於相對高溫。”
一名地產企業負責人暗示，拿地隐藏的此外一個缘由是，在調控下，通過彻底招拍挂購地本钱較高，新一輪房企整合開啟，規模較大的二線房企不願“坐等被整合”，便不顧本钱，快速拿地，擴張資產規模，以阻拦一線房企的收購。
Wind資訊統計數據顯示，2014年7月至今的三年時間內，境內房地產企業並購案發生972宗，触及並購金額高達11679.95億元，靠近1.2萬億元。此中，2015年，房地產企業並購案宗數為343宗，触及並購標的物價值為2815億元，同比增長11%。2016年，房地產行業並購案宗數為198宗，触及金額為4014.83億元，同比上升43%﹔2017年至今，房地產行業並購線上骰寶,案宗數為154宗，涉資2177億元。此中，本年7月份的前25天裡，並購案就達到27宗，涉資約908億元。
負債高企 房企風險不斷增长
CRIC钻研中间數據顯示，從總有息負債增速來看，大部门房企都有分歧水平的增長，僅16家房企有所降低。具體來看，2016年55家房企總有息負債（不含永續債）為31037.27億元，同比增長28%，淨增长約6786億元。
此中，2016年有息負債超過千億的企業多達7家，數據顯示，截至2016年末，恆大有息負債5350.7億元，同比上漲80.22%，中海有息負債1547億元，碧桂園有息負債1361.97億元，萬科、富力、融創、保利則分別擁有有息負債1288.64億元、1208.52億元、1128.44億元、1122.25億元，值得一提的是，並購王融創有息負債同比上漲高達169.97%。但今朝，恆大已提早贖回全数永續債部门。
樂加棟暗示，2017年第一季度房企淨負債率由2016年的96%上升至106%。東方証券房地產行業首席阐发師竺勁暗示，今朝來看企業杠杆率在2016年相對有所回落的布景下，2017年再度渐渐抬頭。
CRIC钻研中间钻研員房玲暗示，快速發展中的房企，為了進一步推動銷售增長，投資開發力度加大，必要更多的資金供給，常常融資力度比較大，總有息負債增長也比較顯著。
但必要注重的是，隨著房地產調控的深刻，先是証監會晋升公司債門檻，又请求各商業銀行加強信貸結構調整，強化住房信貸办理，收緊樓市融資渠道，強調防备房地產領域風險，请求分類實施房地產信貸調控，加強房地產押品办理。同時，高企的債務壓力和調控導致銷售遲滯的風險，都給這些激進擴張的企業蒙上了一層陰影。
張大偉認為，預計房企的資金還會遭到持續的壓力。特别是發債等渠道還可能繼續收緊，未來6-9個月房企极可能會面臨越來越大的資金問題。
國泰君安阐发師覃漢也暗示，在融資渠道周全緊縮趨勢下，前期激進擴張、過度依賴高杠杆和外部融資的企業，將會面臨越來越大的項目出售和流動性壓力。梁倩
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